Projectleider Haderaplein had sterke twijfels over financiële haalbaarheid

“Je moet jezelf niet rijk rekenen bij een project, en dat was wat ik daar wel zag,” zegt Frits Kamminga over de berekeningen van KAW, waarop de keuze voor bouw aan het Haderaplein gebaseerd is.
Kamminga was projectleider voor het Haderaplein en legde woensdagmiddag een verklaring af aan de Raadscommissie.

Het Raadsonderzoek duurt twee dagen en alleen de heel geïnteresseerden zullen het helemaal volgen. Hieronder geven we ongeveer weer wat Frits Kamminga aan de commissie te melden had.
Hij vormt een spil in het verhaal rond het rapport van Draaijer en Partners, dat meldde dat het Haderaplein wel eens 2,8 miljoen minder kon opbrengen dan eerder gehoopt was.Opvallend: Kamminga vond dat de plannen het centrum van Haren verpesten, al zei hij het wat voorzichtiger.

Kamminga kreeg al meteen twijfels bij de presentatie van KAW Architecten, die de eerste voorstellen voor bouw aan het Haderaplein maakten, waaronder het plan 2 dat uitgewerkt zou worden. “Aan de inkomstenkant zag je daar een heel optimistische raming van de mogelijke opbrengsten van appartementen.
Kamminga stelde er vragen over, maar KAW had haar aannames onderbouwd met adviezen van een onafhankelijke makelaar, Boelens Jorritsma.

Volgens Kamminga was het een risicovolle exploitatie maar was het uiteindelijk aan het college en de raad wat ze daar mee deden.

Kamminga gaf zijn wel zijn mening “ik nam geen blad voor mijn mond.’

KAW ging in 2009 uit van een opbrengst van het Haderaplein van 7 miljoen. In 2008 was de crisis begonnen. Enkele jaren daarvoor had Team 4 Architecten ook een raming gemaakt – men ging uit van een iets andere bebouwing – die op 5,8 miljoen kwam. Kamminga kende deze eerste prognose en was verbaast over de hoge geraamde opbrengst terwijl er nu juist een crisis aan de gang was.

Hij stelt wel dat KAW het plan naar eer en geweten heeft opgesteld en dat de afboekingen op grondwaardes pas later begonnen.

Makelaar Boelend Jorritsma vindt in het Raadhuisplein/Haderaplein bovendien een absolute toplocatie. Kamminga deelt die mening niet. ‘Niet iedereen wil aan een plein wonen.” Volgens hem zijn er betere plekken in het dorp.

Kamminga vindt dat de gemeenteraad -op zij het moment dat het besluit voor variant 2 van het Haderaplein nam – voldoende geïnformeerd was.

Kamminga was de opdrachtgever van het rapport van Draaijer & Partners. Hij heeft daar om gevraagd omdat ze in de afronding van de bouwenveloppe zaten voor de Europese aanbesteding en er twijfels waren over de financiële haalbaarheid en de vraag was of er een onderwaarde in de bouwenveloppe moest worden opgenomen, bijvoorbeeld ‘we willen minimaal 4, 5 of 6 miljoen.’ De tijden waren economisch anders en Kamminga wilde een second opinion vragen. Hij wilde een bandbreedte voor de grondwaarde die hij in de bouwenveloppe kon aannemen.

Toen het rapport binnenkwam heeft hij het eerst zelf bestudeerd, en daarna zoals gebruikelijk in het projectteam besproken en hij heeft het in de stuurgroep gemeld. Het advies aan de stuurgroep was ‘neem geen onderwaarde op in de bouwenveloppe maar laat de markt zijn werking hebben, laten we afwachten wat de biedingen zullen zijn op de Europese aanbesteding. Dus we doen niets met het rapport, we leggen het rapport aan de kant. We weten nu waar de onderwaarde van de ontwikkeling ongeveer zit.”

De stuurgroep stemde in met wat Kamminga voorstelde.

Kamminga sluit niet uit dat de uitkomsten van het rapport ook buiten de stuurgroep zijn besproken.

In de stuurgroep zaten Frits Kamminga, P.G.Teerhuis, Peter van den Bosch en wethouders Theo Berends en Jeroen Niezen, zowel toen het advies van Draaijer en Partners gevraagd werd, als toen het binnenkwam.

Kamminga dacht dat het project op zichzelf heel rendabel zou kunnen zijn, maar omdat er ook allerlei andere dingen mee betaald moesten worden, werd de druk om er veel mee te verdienen wel heel erg groot. Volgens Kamminga werd er gdaarom ekozen voor een maximale opbrengst op het Hadereplein, maar werd door die keuze voor veel bebouwing stedenbouwkundig verpest ‘wat we hebben.’

Kamminga: “Ik was niet onder de indruk – persoonlijk – van de stedebouwkundige opzet van bebouwingsvariant 2 ( de optie die gekozen werd, red.) [...] ik vond het geen verrijking van het centrum.”
Kamminga heeft dit echter niet aan het college gemeld tot het raadsbesluit was genomen, omdat hij vond dat zijn persoonlijke mening er niet toe deed.

Kamminga heeft de uitkomst van Draaijer en Partners gemeld in de stuurgroep (2, 8 miljoen minder dan KAW) maar zegt geen golf van verbijstering te hebben gezien. Er is niet besproken dat het rapport aan het college gemeld moest worden, weet Kamminga zich stellig te herinneren.